Сколково разделят между пайщиками
Для строительства в инновационном центре создадут специальный фонд.
Для строительства гостиниц и торговых площадей в иннограде Сколково может быть создан паевой фонд. Его объем составит минимум $450 млн, а на реализацию всего проекта потребуется более $1 млрд.
Для привлечения средств на строительство недвижимости инновационный центр «Сколково» рассматривает возможность создания паевого фонда, куда может быть внесена земля под будущим инноградом. Об этом «Ъ» сообщили два консультанта на рынке недвижимости, участвовавших в подготовке предложений для «Сколково». По словам одного из них, после завершения строительства этот фонд предполагается расформировать и создать рентный фонд, куда будет внесена уже построенная недвижимость. Вице-президент «Сколково» Александр Чернов сообщил «Ъ», что центр обсуждает любые варианты привлечения коллективных инвестиций, в том числе и посредством создания фондов. Но, уточняет он, такие варианты находятся на ранней стадии оценки.
Под строительство иннограда в Сколково Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства выделил почти 380 га. Господин Чернов уточнил, что при создании «Сколково» в 2010 году было определено, что половина от общего объема недвижимости, необходимого для инновационного центра, будет финансироваться за счет внешних инвестиций. Предполагается, что в Сколково будет построено 1,3 млн кв. м. Исходя из этого, выходит, что с привлечением средств пайщиков можно построить 650 тыс. кв. м. Затраты на строительство такого объема могут составить $0,975-1,3 млрд, подсчитал гендиректор Astera / BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов
Один из собеседников «Ъ», участвовавший в консультациях по созданию фондов для Сколково, говорит, что на первом этапе посредством пайщиков предполагается построить около 300 тыс. кв. м, которые отведены под торговую и гостиничную недвижимость, для этого потребуется привлечь от $450 млн. Инновационные объекты займут 315 тыс. кв. м, остальное — жилье.
В настоящее время статус участника инновационного центра «Сколково» получили 169 высокотехнологичных компаний. Так, Microsoft договорилась о создании здесь своего центра разработок, Nokia — об открытии лаборатории Smart Lab. Свои исследовательские центры в «Сколково» готовы также открыть Siemens, IBM, Ericsson, Boeing и другие. Главными партнерами «Сколково» уже стали ТНК-BP, Сбербанк и ЛУКОЙЛ.
По данным Национальной лиги управляющих, на начало июля в России действовало 584 фонда недвижимости, включая рентные. При этом около 250 фондов раскрывают информацию о своей деятельности: их чистые активы оцениваются в 270 млрд руб. (около $7,8 млрд). Средний размер каждого фонда — около $30 млн. Выходит, что «Сколково» может сформировать самый крупный паевой фонд на рынке недвижимости.
Алексей Филимонов считает, что для инвесторов будет интересно вкладывать средства в фонд, который будет управлять стройкой, так как в этом случае доходность может составлять 15-20%. Из-за такой доходности привлекать средства пайщиков дороже, чем брать кредит, отмечает генеральный директор УК «Капиталъ ПИФ» Роман Шемендюк. По данным Центробанка, сейчас ставка по кредитам для юрлиц составляет 10% годовых в рублях и до 7% в валюте. Если "Сколково" готово создавать ПИФ, то, вероятнее всего, банки не хотят кредитовать только под залог земли, предполагает эксперт.
Доходность второго ПИФа, куда будет внесена уже построенная недвижимость, может оказаться ниже — на уровне 10%, что будет интересно пенсионным фондам, считает Алексей Филимонов. По данным Федеральной службы по финансовым рынкам, на конец первого квартала текущего года их объем достигал 510 млрд руб. ($15,7 млрд). Собрать необходимую сумму среди частных инвесторов под такой фонд будет трудно, считает господин Шемендюк, так как доход рентных фондов минимален.